Exencion venta casa habitación?

si se vende una parte de la casa habitación, y no todo el inmueble que es casa habitación aplica de igualmanera manera la exención que establece el articulo 109 de la LISR farcción XV, o solamente aplica la exención cuando el inmueble se vende en su totalidad?

argumento 109 fracc. XV LISR

XV. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita ...


saludos

REGLAMENTO DE ISR
Artículo 198. Tratándose de la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca proindiviso a varias personas físicas, cada copropietario determinará la ganancia conforme al Capítulo IV del Título IV de la Ley; a cada proporción de la ganancia resultante para cada copropietario se le aplicará lo dispuesto en el artículo 147 de la Ley.

En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan a cada copropietario, éstas se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad.

Lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo será aplicable a la enajenación de inmuebles que realice el representante de la sucesión con consentimiento de los herederos o legatarios, considerando la proporción que a cada uno de ellos le corresponda en la sucesión.
Párrafo adicionado DOF 04-12-2006

Hola estimados foristas.

A mi modo de entender la consulta, creo que se trata de una propiedad de la que pretenden enajenar solo una parte, sin que citen que se trate de una copropiedad. Es decir, que es de un solo propietario y que es casa habitación desde hace 5 o más años, de la cual, la parte que conserven influye en el cálculo que haga el notario, que yo supongo será el siguiente:

1.- El valor de la propiedad (casa más terreno) deberá ser menor de 1'500,000 UDIS para no causar impuesto o si es mayor para causarlo solo por el excedente del valor. Las UDIS representan actualmente (cotización al día 25/4.555264) $6'832,896 según publicación del Banco de México. Este será el valor de TODA la propiedad.
2.- La superficie del Terreno no deberá ser superior en 3 veces a la superficie construida (art 129 de RISR)
3.- El Notario investigará si no ha habido otra venta por parte del mismo enajenante en el año en que se efectúe la venta (último párrafo del Inciso a del Artículo 109 de la LISR)
4.- El Notario pedirá que se le compruebe que en los últimos 5 años la propiedad ha sido utilizada como casa habitación.

De los datos que obtenga el Notario, podrá derivarse varias opciones, siendo las más simples las siguientes.

A.- Que los cuatro puntos arriba indicados tuvieron su respuesta afirmativa respecto a que les corresponde la exención, en cuyo caso el Notario determinará LA PROPORCIÓN que resulte aplicable de esta a la parte del predio que se vende. Es decir,, determinará la proporción (supongo que porcentual) que se esté vendiendo y en ese mismo porcentaje le deducirá la parte exenta.
B.- Que alguno,varios o todos los puntos no se cumplen, lo cual le llevará (al Notario) a calcular el valor total y la proporción que representa la parte vendida, deduciendo la parte que resulte exenta que resulte aplicable y calculando el impuesto resultante.
C.- Que no le resulte aplicable exención alguna por alguna razón legal (por ejemplo, haber efectuado otra venta en el año y en la cual aplicó ya la exención).

En concreto, la exención aplica sobre la propiedad, y si lo que se vende es una parte de ella, en esa proporción resultará aplicable la deducción por la que congresistahace la consulta.

Como siempre, y "curándome en salud" indico que esta es mi opinión y se acepta cualquier otra que tenga más bases o mejor valía. Comenten y todos aprenderemos.

Buenas noches.

El autor del tópico da a entender que el que vive en la casa habitación pretende vender una unidad completa para ello que básicamente debe constar de cocina, baño y recámaras (no localizo la disposición expresa) y yo entiendo que tenía dos de cada una de éstos ya que pretende seguir viviendo allí (para posteriormente después de 5 años vender la otra parte pretendiendo quizá sacar tajada y obtener la exención otra vez, por el mismo inmueble). El adquirente necesitará su propia cuenta catastral y su propia cuenta de agua, luz, etc. porque va a pasar a ser propietario de la contrucción y su terreno respectivo y su propia vía de acceso (mientras no hayan fraccionado la propiedad en régimen de condominio). Al menos en el DF al vender una porción de un inmueble el impuesto de traslación de dominio se calcula utilizando TODO el valor del mismo y al resultado se le puede aplicar la proporción que corresponda, pero a su vez el adquirente deberá poder demostrar que él ya pagó dicho impuesto cuasndo a su vez quiera deshacerse de esa porción. Saludos.

2.- La superficie del Terreno no deberá ser superior en 3 veces a la superficie construida (art 129 de RISR)

en relacion de este punto, como debe interpretarse la superficie construida, la superficie de terreno construida?, o el total de metros cuadrados del la construccion;tomando en cuenta pared, loza, piso, y si fuera mas de 5 pisos, la superficie de construcción seria mas de tres veces de esta manera. considerando una superficie de terro de 75 metros cuadrados y contruida a su vez en toda esta superficie.

saludos
congresista

Hola compañeros foristas, buenas noches a todos.

Congresista

La superficie que se toma para efectos de la construcción, es la suma de los metros cuadrados de cada una de las plantas o pisos, no la del área utilizada para construir tales plantas, pisos o niveles. Por lo tanto, si es más que posible que si tiene un edificio, su superficie construida sobrepase la ídem del terreno total.

Hasta luego.