ENAJENACION DE LOCAL COMERCIAL

ESTIMADOS COLEGAS:

Les comento una situacion que se me presento en cuanto a la venta de un bien inmueble (local comercial).

Tengo una persona moral que adquirio en 2003 una casa habitacion en 350,000.

Actualmente se va a vender el bien inmueble a otra persona moral en 500,000.

Existe un avaluo de la propiedad por 2'700,000, debido a que se le hicieron algunas modificaciones para que se utilizara como local comercial, asi que el municipio ahora lo tiene catalogado como local comercial.

Segun la informacion que tengo, al vender la propiedad por debajo del avaluo, la empresa que vende estaria en el supuesto de una presuntiva, entonses deberia de acumular la diferencia entre el avaluo y el costo de la compra del bien inmueble??


Por otro lado, la empresa que compra el bien, lo adquiere por debajo del avaluo, y tambien se haria acreedor a pagar un ISR por la diferencia entre el avaluo y lo pagado.

Finalmente las dos empresas terminarian pagado por no vender como deberian, de acuerdo al avaluo.

Segun el art 153 de LISR, se presume que si la empresa que compra el bien por debajo del avaluo, paga los impuestos correspondientes, entonses al momento de vender ese bien, se tomaria como costo del bien el avaluo que le represento el pago de impuestos, serian los 2'700,000, consideran que asi es o estoy en un error.

Espero me puedan apoyar con sus comentarios.

Saludos.

Milescoro escribió:

ESTIMADOS COLEGAS:

Les comento una situacion que se me presento en cuanto a la venta de un bien inmueble (local comercial).

Tengo una persona moral que adquirio en 2003 una casa habitacion en 350,000.

Actualmente se va a vender el bien inmueble a otra persona moral en 500,000.

Existe un avaluo de la propiedad por 2'700,000, debido a que se le hicieron algunas modificaciones para que se utilizara como local comercial, asi que el municipio ahora lo tiene catalogado como local comercial.

Segun la informacion que tengo, al vender la propiedad por debajo del avaluo, la empresa que vende estaria en el supuesto de una presuntiva, entonses deberia de acumular la diferencia entre el avaluo y el costo de la compra del bien inmueble??


Por otro lado, la empresa que compra el bien, lo adquiere por debajo del avaluo, y tambien se haria acreedor a pagar un ISR por la diferencia entre el avaluo y lo pagado.

Finalmente las dos empresas terminarian pagado por no vender como deberian, de acuerdo al avaluo.

Segun el art 153 de LISR, se presume que si la empresa que compra el bien por debajo del avaluo, paga los impuestos correspondientes, entonses al momento de vender ese bien, se tomaria como costo del bien el avaluo que le represento el pago de impuestos, serian los 2'700,000, consideran que asi es o estoy en un error.

Espero me puedan apoyar con sus comentarios.

Saludos.

Estimado colega Milescoro, el tema no es nada sencillo, creo seria bueno, tocar el tema con gente que halla tenido experiencia en estos casos, por que yo estoy en algo muy parececido, solo que aca mi cliente quiere que el importe del avaluo tambien se registre contablemente para efectos de los creditos banacarios, esperemos a ver si nos contestan algo muy relacionado al tema.

P.D. Revisando acerca de esto en aportaciones anteriores no me encontre con ninguna que hablara de este tema en lo especifico.

Saludos y buen fin de semana a todos lo foristas.

estimado colega, en atencion al sujeto del impuesto segun tu consulta se trata de una persona moral, por lo tanto el articulo 153 LISR no le es aplicable toda vez que forma parte del TITULO IV (PERSONAS FISICAS).

CHECATE EL ARTICULO 91 LISR Y SU CORRELATIVO 102 RLISR

AHORA BIEN: ¿CUAL ES LA FINALIDAD DE ENAJENAR POR DEBAJO DEL PRECIO DE MERCADO?, ENTRE PERSONAS MORALES NO SE ME HACE MUY COMUN, POR MI EXPERIENCIA EN LA PRACTICA NOTARIAL SIEMPRE SE ESCRITURA A VALOR REAL PORQUE ASI LO SOLICITA EL NUEVO COMPRADOR.

AHORA BIEN, SI ES POR ESTRATEGIA FISCAL CREO QUE TE SALDRIA MAS CARO POR EL RIESGO DE LA PRESUNTIVA, QUE AL FINAL DE CUENTAS EN UNA REVISION TE LA PUEDEN DETERMINAR, EN FIN SON MUCHOS LOS FACTORES A TOMAR EN CUENTA. TAMBIEN DEBES TENER EN CUENTA EL IVA SOBRE LAS CONSTRUCCIONES YA QUE ES UN LOCAL COMERCIAL EN EL QUE TAMBIEN TE PUEDEN DETERMINAR PRESUNTIVAMENTE YA QUE COMO MENCIONAS LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO PACTADO Y EL VALOR DE AVALUO ES MUY OBVIO...

CUALQUIER COMENTARIO O DUDA ESTOY A TUS ORDENES SIN COMPROMISO ALGUNO


CP LUIS A. GLEZ ROMAN
e-mail lagonzalez72@hotmail.com

Estimado lagonzalez72, te comento que efectivamente, se esta tratando de hacer este movimiento por debajo del avaluo, para que la utilidad se quede en una empresa que tiene perdidas fiscales de ejercicios anteriores y saldo a favor de IVA.

Indepenientemente de la posible presuntiva que se pudiera determinar a la empresa A (que es la actual dueña del inmueble), como aplicaria para la empresa B (que seria la empresa puente), en cuanto a la situacion de comprar por debajo del avaluo, tengo entendido que tendria que pagar un ISR por la diferencia entre el precio de compra y el de avaluo, la verdad no lo tengo fundamentado, pero al realizar este pago, la empresa recupera via costo el valor del avaluo, de acuerdo al 153 de LISR, o solo aplicaria en el caso de que fuera una compra-venta por persona fisica??

Esa es la duda que tengo.

Espero asi me puedan ayudar con este caso, o si se requieren mayores datos con gusto los proporcionare.

Saludos.

Milescoro escribió:

Estimado lagonzalez72, te comento que efectivamente, se esta tratando de hacer este movimiento por debajo del avaluo, para que la utilidad se quede en una empresa que tiene perdidas fiscales de ejercicios anteriores y saldo a favor de IVA.

Indepenientemente de la posible presuntiva que se pudiera determinar a la empresa A (que es la actual dueña del inmueble), como aplicaria para la empresa B (que seria la empresa puente), en cuanto a la situacion de comprar por debajo del avaluo, tengo entendido que tendria que pagar un ISR por la diferencia entre el precio de compra y el de avaluo, la verdad no lo tengo fundamentado, pero al realizar este pago, la empresa recupera via costo el valor del avaluo, de acuerdo al 153 de LISR, o solo aplicaria en el caso de que fuera una compra-venta por persona fisica??

Esa es la duda que tengo.

Espero asi me puedan ayudar con este caso, o si se requieren mayores datos con gusto los proporcionare.

Saludos.

Mi estimado colega Milescoro, no se ha pensado en algo alternativo a èsto, por ejemplo:

Ver si se puede estructurar un reembolso de capital en bienes, es decir, pagar el reembolso con el inmueble. Esto para darle mayor valor una vez que lo reciba el accionista a traves del reembolso; y sea este quien venda al cliente. Para esto, se debera de contar con saldo en la CUCA y de ser posible el de la CUFIN, para que no se genere un ISR por dividendos.

Espero pueda servir esto y si no me comenta por ahi pudiera tener alguna otra estrategia.

Es bueno el topico, espero mas comentarios, se vale, no?

Saudos a todos los amigo de esta pagina.

Alejandro

Punto uno-. El notario hara el calculo del impuesto, e informara a la autoridad de dicha operación, de acuerdo a su valor catastral.

Punto dos-. El notario no puede hacer la operación por un monto menor a dicho valor catastral, maxime que si la autoridad lo detecta lo dejaria por los suelos.

Punto tres-. Aquí viene la pregunta, independientemente de realmente cuanto vendas , aunque obvio con el precio mayor de catastro, y en el cual existiese una diferencia, tu cliente debera pagar el 20% que se estipula en el art 157 LISR.

Punto cuatro-.Por ejemplo, si vendes en 500,000, pero tu avaluo esta en 2,700,000, el comprador debera pagar el 20% sobre el excedente de las cantidades de 2,700,000 menos el valor que la vendas, es decir, los 500,000, dando lugar que dicho 20% sobre el excedente….es decir…los 2,200,000 sin deduccion alguna… y dicho pago se considerara un donativo conforme a el art 109 fraccion XVIII y XIX, asi como el 155 LISR.

Punto cinco-. Obvio, al tratarse de personas morales, no hay retencion, esto me refiero a que lo determine el notario.

Punto seis-. Asi las cosas y solo hasta la anual , la persona que vendio ese bien, ahora si podra aplicar lo que comentas.respecto a el agregarle utilidad a la empresa que tiene perdidas fiscales anteriores..

Punto siete-. Es importante comentar que esto se puede considerar simulación, donde debe existir conciencia de ello, no se diga que pudiese constituir una presuncion de ingresos y en caso que la autoridad lo detecte..aguas¡¡

Punto ocho-. Lo recomendable es que te pidas tambien la opinión de un notario haber que te sugiere y ver que mas puntos a favor o en contra tiene tu caso..


Tu decides amigo….



saludos


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