ISR enajenacion de bienes inmuebles compra-venta

HOLA, necesito ayuda URGENTE... Alguien que tenga experiencia o haya laborado en alguna NOTARIA...

resulta que la persona x le vende a la persona Y

dos terrenos por 20,000,000.00

Las preguntas son:

1) COMO DETERMINO EL ISR
2) COMO DETERMINO LAS GANANCIAS GRAVABLES DE CADA OPERACION
3) PORCENTAJE DE ISR QUE SE APLICA EN CADA OPERACION, YA QUE TENGO ENTENDIDO QUE NO SIEMPRE ES 28%

FECHA DE ANTIGUIEDAD DE ADQUISICION 16 ENERO 2006
FECHA DE LA COMPRA VENTA 13 DE NOVIEMNBRE 2009

GRACIAS

"x" es; ¿persona fisica o moral?

Sugiero la lectura de los articulos 146 al 154-TER de LISR, al igual que los que con ellos se correlacionen, sin olvidar el RLISR, todo ello si "x" es persona fisica, que me parece que si.

Caso de ser persona moral la cosa cambia, si nos comentas podremos en consecuencia consignar los numeros de los articulos que conviene leas.

Si despues de la lectura persisten las dudas, favor de comunicarlo.

Gracias SOS, ambas personas son fisicas...

De hecho ya leí los articulos mencionados, de hecho encontre un articulo en internet muy bueno... pero no me aclara mi duda... la liga es esta www.sifiscal.com.mx/publicaciones/tips2005/caso14.pdf

como se puede ver en los datos iniciales marca

Pago Provisional del ISR (Notario) 320,000.00

La pregunta inicial es ¿como determino esos 320,000????

Ok, si "x" es fisica entonces aplican las regulaciones que comente. Sin embargo como en todo lo fiscal mas que enfermedades hay enfermos, esto quiere decir que el caso puede tener aderezos que le den un sabor unico y singular, se debe revisar si el bien es afecto a una actividad empresarial o no, si el que vende es soltero, casado, regimen conyugal, si es propietario unico o es resultado de una copropiedad.

1. El pago provisional del ISR se determina en base al articulo 154 de LISR, revisa el primer parrafo. Es decir, determina la ganancia, divide entre numero de años, aplica tarifa, multiplica por numero de años.

2. La ganancia basicamente ingreso menos deducciones, entre numero de años. Recordar que hay una parte denominada ganancia acumulable y otra no acumulable, ver el 147.

3. Si "x" como quedamos es persona fisica en realidad estariamos en que nunca o rara vez paga el 28%, ya que se va en funcion de tarifa y luego una tasa de ISR para la parte no acumulable.

El notario debe entregar una constancia del pago realizado, en ella se consignan los elementos minimos y necesarios para la determinacion del pago, incluso por hay la forma en que actulaizo los costos y deducciones. Cuestion de solicitar al notario la constancia para que revises los datos.

Ok, mas claro... pero

Los imuebles de e adquirieron originalmente de un titulo de propiedad expedido por el RAN, y su valor de aquisición se saca por medio de avalúo referido, es correcto?

pero tengo entendido que el avaluo referido lo hace un perito... cierto?

INGRESOS
MENOS
COSTO DEL TERRENO ACTUALIZADO (INPC OCT'09/DIC'05
IGUAL
UTILIDAD O (PERDIDA, SI ES UTILIDAD (GANANCIA)
ENTRE
4 AÑOS
IGUAL
GANANCIA ANUAL

APLICA TARIFA ARTICULO 177 L.I.S.R.
IGUAL
IMPUESTO
POR
4 AÑOS
IGUAL
PAGO PROVISIONAL