MOI Y FECHA DE ADQUISICION PARA DEPRECIAR UN INMUE

Buenos dias estimados colegas transcribo lo siguiente respecto de una escritura publica ante notario publico de un inmueble adquirido para uso de arrendamiento, a lo cual el propietario del mismo se registro en pf arrendamiento ante rfc.

Solo quiero hacer notar los puntos mas importantes.

Clausulas

Primera.

El “vendedor” señor A vende, enajena y traspasa a favor de la sra. B, quien adquiere para si el inmueble descrito y deslindado de la declaracion primera de este instrumento, que por la voluntad de las partes se tiene aquí por reproducido…. Cuya venta se efectua libre de toda responsabilidad y gravamen y al corriente en el pago de todos sus impuestos.

Segunda

Se fija como precio de la operación del inmueble descrito y deslindado en la declaracion primera de este instrumento la cantidad de $349,446.15 (trecientos cuarenta y nueve mil cuatrocientos cuarenta y seis pesos 15/100 MN), que el “vendedor” recibe de este acto en manos de la “compradora” motivo por el cual otorgan el recibo de pago mas firme y eficaz que en derecho corresponda.

Al terminar las demas clausulas:

Dice:

YO, EL SUSCRITO NOTARIO HAGO CONSTAR Y CERTIFICO:

a)La verdad del acto
c) Que he tenido a la vista los documentos de que se ha hecho mencion y que todo lo relacionado e inserto, concuerda fielmente con sus originales a los cuales me remito.
Entre otras

Y Luego dice:
Ratificandola y firmandola por ante mi.- doy fe “vendedor” sr A firma ilegible, “compradora” sra B firma ilegible, paso ante mi Lic. Jose Maria Iduñate.- Notario Publico Num 32, su RFC.-firma y sello de autorizar del Notario.- doy fe.

Autorizacion definitiva.- Hoy dia (27) veintisiete de abril del año (2001) dos mil uno, autorizo definitivamente la presente escritura en virtud de que se cubrieron los requisitos de ley por los comparecientes.-doy fe Lic Jose Maria Iduñate….

Es primer testimonio sacado fielmente de su original que obra en el protocolo a mi cargo, bajo el numero (135) ciento treinta y cinco, correspondiente al presente año, va en (4) cuatro fojas utiles debidamente cotejadas, corregidas, selladas y autorizadas conforme a la ley, se expide para usos de la “compradora” en esta ciudad de Torreón Coah. a los (27) veintisiete dias del mes de abril del año 2001. doy fe

Nombre,identificación del Notario, rfc el sello de la notaria publica y su firma


Ahora, a lo que voy quiero depreciar el mismo bien para efectos de ISR

Mi MOI sera el precio de la operación, los $349,446.15
Y mi fecha de adquisición el 27 de abril del 2001

Estoy correcto?

En que año cambio la nomenclatura del peso?, no se si recuerden que mil de ahora, antes por la misma cantidad tenia mas ceros

La cantidad efecto de dicha compra tiene la misma nomenclatura del peso de hoy en dia?

Espero comentarios, gracias

Buena tarde:

De acuerdo con DECRETO por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos, públicado el 22 de junio de 1992 en el Diario Oficial de la Federación. $1,000.00 pesos anteriores a ENERO de 1993, equivalen a 1.00 nuevo peso.

Además se tendrá que separar el MOI del terreno y de la construcción. El terreno no se deprecia........

Saludos

cpjmerjr, transcribo el último párrafo del artículo 192 del Reglamento de ISR:

Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.
Párrafo reformado DOF 04-12-2006

También debes tomar en cuenta que ya perdiste la posibilidad de deducir depreciación por 2008 a 2001, a menos que no se hayan presentado las declaraciones por arrendamiento de casa habitación o que presentes complementarias, por las cuales, si te queda saldo a favor de ISR, te verías en la mira del SAT porque a ellos no les gusta devolver impuestos. A grosso modo le calculo %14,000 más actualización anuales de depreciación, ¿es eso mejor que el 35% de deducción ciega?

Quisiera complementar el mismo colegas, el mismo topico es consecuente de uno que inicie respecto a depreciaciones.

Por que estoy analizando poder aprovechar si aun puedo aplicar deduccion via depreciacion por el mismo bien inmueble

Analizando:
El bien (local comercial con dos locales juntos) se adquirio en abril del 2001, como lo demuestro en escritura publica ante Notario Publico con su valor de operacion ya mencionado.

El detalle:
Se regitro al sat con fecha sep de 2005 en arrendamiento local comercial de las personas fisicas.
Se presentan los pagos provisionales de ISR hasta la fecha optando por deduccion ciega (por no caer en el supuesto de la no presentacion por que se obtienen tambien sueldos)
Tambien se presentan los pagos de IVA igual hasta la fecha.
A partir del 2008 los del IETU (deduciendo algunos gastos como gasolina y mantenim provisionando con estos una factura de adquisicion de un bien mueble, y honorarios)
Se presentan las de clientes y proveedores tambien
Se presenta hasta 2007 las anuales

Ha resultado impuesto algo considerable a pagar desde que nacio la obligacion del IETU
Quiero ver si me resulta impuesto a favor de ISR que pueda compensarme contra IETU y si se puede contra IVA, o pagar menos impuestos en su lugar

Editor20 escribio:
También debes tomar en cuenta que ya perdiste la posibilidad de deducir depreciación por 2008 a 2001, a menos que no se hayan presentado las declaraciones por arrendamiento de casa habitación o que presentes complementarias, por las cuales, si te queda saldo a favor de ISR, te verías en la mira del SAT porque a ellos no les gusta devolver impuestos. A grosso modo le calculo %14,000 más actualización anuales de depreciación, ¿es eso mejor que el 35% de deducción ciega?

-Pero por que perdi la oportunidad de deducir depreciacion por 2008 a 2010, si se adquirio en 2001, (aunque como dice la ley cuando se adquiere y se empieza a utilizar para efectos fiscales), en este caso serian 2005 y 2006, por que se empezo a utilizar en la actividad en 2005.
-Es arrendamiento de local comercial y no de casa habitacion
-Bueno si amarro bien todo de acuerdo a ley puedo demostrar en mis papeles que estoy bien y si en dado caso que me resulte ISR a favor o pido devolucion o bien compenso sin ningun problema y el sat no podra ni tendra que objetar nada, le guste o le guste devolver IMPUESTOS A FAVOR
-Valdria la pena echarle numeros para ver si me beneficia hacerlo mientras termino de depreciar el inmueble en vez de optar por deduccion ciega.

Como ven colegas

cpjmerjr,te anoté que se perdió la depreciación de 2001 a 2008 porque sólo informaste que lo adquiriste en 2001 y no dijiste que era local comercial ni que rentaron los locales hasta 2005, y además a estas alturas 2008 ya debía estar declarado ¿no hay requerimiento?. En arrendamiento sólo deduces los gastos marcados en el artículo 142 los cuales no contemplan depreciación de automóvil por tanto no puedes deducir gasolina ni nada relacionado con un vehículo. Por otra parte el IVA no es del arrendador, a él no le cuesta nada porque se lo cobra al inquilino por lo tanto no puede catalogarse como que es mucho. Como no has escrito el monto de las rentas mensuales es imposible que alguien te diga si es conveniente o no cambiar la opción de deducción.

Perdon por contestar algo tarde colega, habia estado ocupado y no tenia chansa de checar el mismo.

Haber.

Editor20 escribio:
cpjmerjr,te anoté que se perdió la depreciación de 2001 a 2008 porque sólo informaste que lo adquiriste en 2001 y no dijiste que era local comercial ni que rentaron los locales hasta 2005, y además a estas alturas 2008 ya debía estar declarado ¿no hay requerimiento?. En arrendamiento sólo deduces los gastos marcados en el artículo 142 los cuales no contemplan depreciación de automóvil por tanto no puedes deducir gasolina ni nada relacionado con un vehículo. Por otra parte el IVA no es del arrendador, a él no le cuesta nada porque se lo cobra al inquilino por lo tanto no puede catalogarse como que es mucho. Como no has escrito el monto de las rentas mensuales es imposible que alguien te diga si es conveniente o no cambiar la opción de deducción.

-Tiene usted razon colega, no informe correctamente la situación de mi cliente, efectivamente se adquirio en el 2001, sin embargo se inicio la actividad fiscalmente hasta sep del 2005 (tiempo atrás se usaba el inmueble como bodega) la cual registramos en el SAT el regimen tributario que especifique.

Como tambien mencione, se ha optado por deduccion ciega hasta la fecha en cuestion de deducciones y con esta ademas el predial cada enero de cada año para ISR (ya que el Art.142 LISR me da la opcion)

Los gastos de mtto de automovil y gasolina, honorarios los deduzco solo para IETU.
Y me acredito el iva de estos.

Las rentas mensuales son de 4000.00 (iva incluido)

Respecto a sus obligaciones fiscales cumplidas:

Pagos provisionales enterados hasta julio de 2009
Anual del ejercicio hasta la del 2007.

No hay requerimiento de la del 2008, aun no.


En resumen:
Lo que yo intento es adecuar una buena estrategia soportada en ley, aprovechando asi la depreciación del inmueble en cuestion, (art 37 LISR) ya que este se deprecia al 5%, (20 años), y si por numeros me arroje saldo a favor de ISR compensar este contra IETU o en su lugar contra IVA

LISR
SECCION II
DE LAS INVERSIONES

Art.37 (quinto párrafo).

Las inversiones empezarán a deducirse, a elección del contribuyente, a partir del ejercicio en que se inicie la utilización de los bienes o desde el ejercicio siguiente. El contribuyente podrá no iniciar la deducción de las inversiones para efectos fiscales, a partir de que se inicien los plazos a que se refiere este párrafo. En este último caso, podrá hacerlo con posterioridad, perdiendo el derecho a deducir las cantidades correspondientes a los ejercicios transcurridos desde que pudo efectuar la deducción conforme a este artículo y hasta que inicie la misma, calculadas aplicando los por cientos máximos autorizados por esta Ley.

Aplicando lo que dice el presente parrafo del 37 LISR, “a partir del ejercicio en que se inicie la utilización de los bienes o desde el ej. Siguiente…. En este ultimo caso podra hacerlo con posterioridad perdiendo el derecho a deducir las cantid. Corresp. A los ej, transcurridos desde que pudo efectuar”

Ahora, en mi caso, ya perdi el derecho de depreciar 2005 y 2006, pero los demas años que?
Pense en lo siguiente:

Presento complementaria del 2007 donde le cambie la opcion a comprobantes, comparando antes si me beneficia depreciar en lugar de la deduccion ciega (en este año no hay comprobantes de gastos, pero en esta anual genere saldo a favor de ISR por retenciones de sueldos, los acreditables de pagos de isr y otra constancia de retenciones por otros ingresos, por que en este año se jubilo mi cliente y la afore le pago “su guardadito” y le retuvo ISR por que aun no cumplia los 60 años de edad como lo marca la ley, para que sea exenta esta, y al realizar mi determinación acredite los anteriores y me resulto impuesto a favor), haber si me aumenta mi saldo a favor
Respecto a la anual del 2008 como ya la tengo armada, me resulto en esta ISR e IETU a pagar, la vuelvo a hacer aparte optando por comprobantes tambien y comparandola contra la que arme, haber si me resulta menos impuesto a pagar y me compenso según el 23 del CFF el saldo a favor del 2007, haber si me sale menos de impuesto o en su lugar no pago de estos, o en dado caso saldo a favor de este año (que no creo de esto ultimo)

Menciono lo anterior según lo que dice el siguiente:

CAPITULO III
DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES INMUEBLES
FECHA PARA EJERCER LA OPCION A QUE SE REFIERE EL ARTICULO 142 DE LA LEY
ARTICULO 183. Los contribuyentes que opten por efectuar la deducción a que se refiere el segundo párrafo del artículo 142 de la Ley, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.

Y respeto al 2009, como mencione que esta presentado en pagos prov hasta julio del mismo año, si es que hay saldo a favor de ISR de 2007 y 2008 pendiente por aplicar, ya declaradas las respectivas anuales, me lo ejecuto en mis siguientes pagos provisionales.

Pero me surge la duda, si tuviera saldo a favor de ISR, este no lo puedo aplicar en mis pagos provisionales de IETU, por que no encuentro nada respecto a eso en la ley del IETU, pero si lo puedo compensar contra mi impuesto anual determinado del IETU, solo en caso que todavía tuviera.

Una vez asisti aun curso en el colegio de contadores donde el expositor menciono, “respecto a los pagos prov de isr de arrendamiento, cuando se opto por deduccion ciega al iniciar el año, y a medio año resulta que invirtieron en la propiedad que tienen en arrendamiento, se podria cambiar la opcion a comprobantes, pero se tendrian que corregir los pagos anteriores.

Sera correcto lo que dijo el expositor mencionado?
Entonces podria yo, en el caso de 2009, corregir de enero a julio cambiando a comprobantes, para deducir la depreciación?

Y como seria en los demas años, tendria que terminarme la depreciación fiscal y seguir con la misma opcion?

Gracias espero comentarios al mismo