Estímulo fiscal para constructoras

Buenas noches contadoes y abogados fiscalistas.

Solicito su ayuda para desentrañar el significado del término "desarrollos inmobiliarios", el cual se encuentra contenido en el artículo 225 de la Ley de ISR, que habla del estímulo fiscal concedido a constructoras de desarrollos inmobiliarios.

La cuestión es esta, a una empresa el SAT le acaba de emitir una visita y en la resolucion le rechaza diversas deducciones por adquisición de terrenos para la construccion de casas habitación, toda vez que desde la perspectiva de la visitadora, los únicos que pueden gozar de ese estímulo son aquellos contribuyentes que se dedican a urbanizar los terrenos y dejarlos preparados para que otro construya, mientras que la empresa de mi cliente se dedica a la construcción y enajenación de casas habitación, por lo que (según el SAT) no entraría dentro de los supuestos del art. 225.

Para mayor claridad de la barbaridad que me está diciendo Auditoría, les transcribo la parte conducente de la resolución:

"queda en evidencia que la contribuyente no adquiere terrenos que sean destinados a la realización de desarrollos inmobiliarios para su enajenación para poder optar por esta opción y estimulo fiscal, sino mas bien se dedica a la construcción de casas habitación para su enajenación y por lo tanto corresponde a la venta de terreno fraccionados con la construcción de la casa-habitación lo que en esencia corresponde a una actividad diferenta a lo que establece el artículo 225 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta [/b]vigente en el 2006, en relación con el artículo 27 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente en 2006"


En virtud de lo anterior, para efecto de poder desvirtuar la barrabasada que me está contestando Auditoría, necesito desentrañar el significado del término "desarrollo inmobiliario". ¿Conocen algún precepto donde se contenga su definición legal? ¿Y cual es su opinión al respecto? ¿Compaginan conmigo en el sentido de que construcción y enajenacion de desarrollos inmobiliarios es lo mismo que construccion y enajenación de casas habitación? ¿O están de acuerdo con auditoría?

¿Los ingenieros y arquitectos de la constructora no supieron la definición de desarrollo inmobiliario? De lo que se puede observar en la mayoría de los anuncios un desarrollo inmobiliario aparece con: GUARDERIAS, ESCUELAS, ZONAS DEPORTIVAS, PARQUES Y JARDINES, ZONAS
COMERCIALES, GIMNASIO, UNIDAD MEDICA, CASA DE LA
TERCERA EDAD, BIBLIOTECA, CASA DE CULTURA, COMANDANCIA DE POLICIA, ETC.
El texto del artículo 225 creado en 2005 es prácticamente lo mismo que por lo menos desde 2001 se había permitido en reglas misceláneas, luego esos conceptos los pasaron al 27 de Reglamento y de allí al actual 225. El SAT no considera como desarrollo inmobiliario el comprar una casa vieja que venden como terreno, sólo la remodelen (sin garajes) o la demuelan para construír 15 departamentos en condominio.

Buen dia.. esperando sirva esto..


ANEXO 1-A
de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2010
[Texto de la Publicación Original vigente a partir del 12-VI-10]

(Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 11 de junio de 2010)


34/ISR Aviso de opción para deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos o indirectos de obras o de la prestación del servicio

Personas morales que realicen obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido.
En la ALSC que corresponda al domicilio fiscal del contribuyente…. mediante
Escrito libre sellado como acuse de recibo
Dentro de los 15 días siguientes al inicio de la obra o celebración del contrato.
Requisitos:
Escrito libre (duplicado).

Original y copia de cualquier identificación oficial vigente con fotografía y firma expedida por el Gobierno Federal, Estatal o Municipal del contribuyente o representante legal, sin que sea necesariamente alguna de las señaladas en el apartado de este anexo. (Original para cotejo)

En caso de representación legal copia certificada y copia del poder notarial para acreditar la personalidad del representante legal o carta poder en original
firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas ante las autoridades fiscales, notario o fedatario público. (Copia certificada para cotejo)

Tratándose de residentes en el extranjero o de extranjeros residentes en México, deberán acompañar copia certificada y copia del documento notarial con el que haya sido designado el representante legal para efectos fiscales. (Copia certificada para cotejo)

Disposiciones jurídicas aplicables

Art. 36 Ley del ISR.




No. Registro: 171.318
Jurisprudencia
Materia(s): Constitucional, Administrativa
Novena Época
Instancia: Primera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: XXVI, Septiembre de 2007
Tesis: 1a./J. 131/2007
Página: 315

RENTA. LOS ARTÍCULOS 45-A Y 225 DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, AL OBLIGAR A LOS CONTRIBUYENTES, DISTINTOS DE LOS QUE SE DEDIQUEN A LA CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE DESARROLLOS INMOBILIARIOS, A SUJETARSE AL SISTEMA DE COSTO DE VENTAS NO VIOLAN EL PRINCIPIO DE EQUIDAD TRIBUTARIA (LEGISLACIÓN VIGENTE A PARTIR DE 2005). Los numerales señalados no violan el principio de equidad tributaria contenido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, pues no existe trato inequitativo entre los contribuyentes que se dedican a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios y aquellos con otras actividades empresariales, dado que ambos están sujetos a la misma regla general, esto es, deducir el costo de venta hasta que acumulen los ingresos que se deriven de la enajenación de los bienes de que se trate. Lo anterior es así, ya que el artículo 225 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, al prever una opción para los contribuyentes dedicados al desarrollo inmobiliario, por un lado, establece un estímulo fiscal para quienes se dediquen a esta actividad y, por otro, una opción sujeta a reglas especiales, tales como: a) que los terrenos se destinen a la construcción de desarrollos inmobiliarios para su enajenación; b) que los ingresos acumulables provengan de esa actividad cuando menos en un ochenta y cinco por ciento; c) que al momento de la enajenación se acumule el valor total del terreno en lugar de la ganancia a que se refiere la fracción V del artículo 20 de la Ley; d) que cuando la enajenación se efectúe en los ejercicios siguientes a aquel en que se efectuó la deducción, se considerará como ingreso acumulable adicional un monto equivalente al tres por ciento actualizado del monto deducido; e) que en la escritura pública en la que conste la adquisición de los terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento; y f) que la opción será con respecto a todos los terrenos por un periodo obligatorio de cinco ejercicios. Por tanto, entre los contribuyentes que se dedican a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios y aquellos con otras actividades empresariales no existe trato inequitativo, ya que ambos están sujetos a la regla general que prevé el artículo 45 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, esto es, deducir el costo de venta hasta que se lleve a cabo la enajenación de los bienes.

Amparo en revisión 1533/2005. Valeo Sistemas Eléctricos, S.A. de C.V. 2 de marzo de 2007. Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretarios: Lourdes Margarita García Galicia, Verónica Nava Ramírez, Juan Carlos Roa Jacobo y Bertín Vázquez González.

Amparo en revisión 1322/2005. Emporio Automotriz de Tijuana, S.A. de C.V. 2 de marzo de 2007. Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretarios: Lourdes Margarita García Galicia, Verónica Nava Ramírez, Juan Carlos Roa Jacobo y Bertín Vázquez González.

Amparo en revisión 1465/2005. La Tienda de Don Juan, S.A. de C.V. y otra. 2 de marzo de 2007. Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretarios: Lourdes Margarita García Galicia, Verónica Nava Ramírez, Juan Carlos Roa Jacobo y Bertín Vázquez González.

Amparo en revisión 1456/2005. Los Cuates de Tijuana, S.A. de C.V. 2 de marzo de 2007. Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretarios: Lourdes Margarita García Galicia, Verónica Nava Ramírez, Juan Carlos Roa Jacobo y Bertín Vázquez González.

Amparo en revisión 1479/2005. Ravazu, S.A. de C.V. 2 de marzo de 2007. Cinco votos. Ponente: Sergio A. Valls Hernández. Secretarios: Lourdes Margarita García Galicia, Verónica Nava Ramírez, Juan Carlos Roa Jacobo, Bertín Vázquez González y Gustavo Ruiz Padilla.

Tesis de jurisprudencia 131/2007. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de ocho de agosto de dos mil siete.


sucedio algo similar..... siendo este fideicomiso. pero bueno, incluso pretendian que se pagara el impac...en ese entonces... repito, espero te ayude..

Saludos

saludos

Buenos días, a ver si te sirve algo lo siguiente, aquí viene la definición que buscas y dice claramente VIVIENDAS, ojalá te sirva:


PRIMERO DE LA ILEGALIDAD DE LA RESOLUCIÓN IMPUGNADA NÚMERO 324-SAT-02-III-22-0777, DE FECHA 10 DE MARZO DE 2005 EN RAZÓN DE QUE NO SE AJUSTÓ A DERECHO LA MANERA EN QUE SE DETERMINÓ EL CREDITO FISCAL A CARGO DE MI REPRESENTADA, DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 38 FRACCIÓN IV DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN Y 16 CONSTITUCIONAL.


La resolución que se impugna es ilegal, inconstitucional y nula de todo derecho, en virtud de que se incumple con lo establecido en el articulo 38 fracción IV del Código Fiscal de la Federación en lo que se refiere a la debida fundamentación y motivación que todo acto de autoridad debe contener, y con lo establecido en el articulo 5 del mismo ordenamiento legal invocado, en el sentido de que las disposiciones que establezcan cargas a los particulares son de aplicación estricta cuando se refieren al objeto, sujeto, base, tasa o tarifa, todo esto en relación con la garantía de legalidad y certeza jurídica establecidos en los artículos 16 y 14 constitucionales.


La resolución impugnada debe anularse con fundamento en él articulo 133 fracción IV del Código Fiscal de la Federación, en virtud de que procede y tiene su origen en un procedimiento administrativo que se ha llevado a cabo y en contra de las disposiciones legales que lo norman. En efecto la resolución impugnada es fruto de un acto viciado de origen ya que tanto la Solicitud de Documentación Fiscal número 324-SAT-02-III-55-0001 con la que inició sus facultades de comprobación la autoridad demandada así como las diversas actuaciones de las autoridades fiscales tienen omisión de los requisitos formales exigidos por las leyes fiscales y trascienden el sentido de la resolución impugnada.


Así las cosas cuando una disposición fiscal establezca alguno de los elementos del tributo su aplicación es estricta y se debe atender a lo establecido literalmente en la norma legal.


La Administración Local de Auditoria Fiscal de XXXXXX, en el oficio de observaciones de fecha 19 de febrero de 2005, establece que mi representada manifiesto deducciones indebidas por la cantidad de $ 100,000.00, correspondientes al monto original de inversiones por terrenos adquiridos durante el ejercicio fiscal del 2001.


La autoridad fiscalizadora establece en el oficio de observaciones ya señalado que mi representada incumple con una serie de requisitos (que se analizaran mas delante de uno por uno) que le impone las disposiciones fiscales, sin embargo jamás establece en el oficio de observaciones cual es la norma legal que se dejo de cumplir o que se cumplió parcialmente, y que motiva que la autoridad rechazara las deducciones.


Ahora bien mi representada efectuó deducciones en el ejercicio fiscal del 2001 en cantidad de $ 100,000.00 por la adquisición de terrenos todo esto con fundamento en la REGLA MISCELÁNEA NUMERO 3.6.2 vigente para el ejercicio fiscal del 2001, dicho regla miscelánea establece textualmente lo siguiente:


3.6.2. Para efectos del artículo 22 fracción ll de la Ley del ISR, los contribuyentes que se dediquen preponderantemente a realizar desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el monto original de la inversión de los terrenos en el ejercicio en que los adquieran, siempre que:

A. Los terrenos sean destinados a la realización de desarrollos inmobiliarios a más tardar en el ejercicio siguiente a aquel en que los adquieran.

B. Los ingresos acumulables correspondientes al ejercicio inmediato anterior provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios en cuando menos un 90 por ciento.

C. Al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 17 fracción V de la Ley del ISR.

D. El monto original de la inversión de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 31 de la Ley del ISR.

E. En la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asienten las declaraciones que haga el contribuyente o su representante legal, de lo siguiente:

1. Que el monto original de la inversión del terreno de referencia se deducirá en el ejercicio de su adquisición.

2. Que al momento de la enajenación del terreno, se considerará como ingreso acumulable el valor total de la enajenación, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 17 fracción V de la Ley del ISR.


La ley del impuesto sobre la Renta en vigor en el ejercicio fiscal del 2001 establece en su artículo 22 fracción II que no son deducibles para efectos del impuesto sobre la renta entre otras cosas “ los activos fijos, terrenos...”, mas sin embargo la Regla miscelánea transcrita IN SUPRA establece la deducción del monto original de la inversión en terrenos para todas aquellas empresas que se dediquen a Desarrollos Inmobiliarios.


En el folio numero 2 y 3 del oficio de observaciones la autoridad establece algunos argumentos del porque considera que los terrenos adquiridos por mi representada no cumplen con las disposiciones fiscales vigentes para el ejercicio del 2001 y por lo tanto son no deducibles para efectos del Impuesto Sobre la Renta.


En primer termino la Administración de Auditoria Fiscal de XXXXX, establece que mi representada no cumple con el requisito relativo a que los ingresos acumulables relativos al ejercicio inmediato anterior provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios en cuando menos 90%, argumentando la autoridad que mi representada no acreditó haber destinado los terrenos a la realización de desarrollos inmobiliarios.


Lo señalado por la autoridad en este aspecto es ilegal, inconstitucional y nulo de todo derecho en virtud de que si mi representada tuvo ingresos en el ejercicio del 2000 ( inmediato anterior) por la cantidad de 225,000.00 y dichos ingresos fueron los únicos en dicho ejercicio, si se cumple con el requisito de tener por lo menos el 90 por ciento de ingresos por desarrollos inmobiliarios, concatenado a su vez con la actividad preponderante de mi mandante.


La empresa EJEMPLO S.A. DE C.V, se constituyo legalmente el día 24 del mes de marzo del 2000 y tal y como se desprende de la lectura del objeto social de mi representada es principalmente tal y como se establece en la cláusula segunda incisos A y B, Adquirir toda clase de bienes muebles e inmuebles, así como realizar construcciones de todo tipo, desarrollos turísticos e industriales, tanto para su venta como para su arrendamiento.


Es decir si el OBJETO SOCIAL de la persona moral es realizar todo tipo de actividades inmobiliarias, no puede venir una autoridad administrativa y establecer que los ingresos de la persona moral no corresponden a desarrollos inmobiliarios, y más aun cuando lo hace sin ningún fundamento legal.


Luego entonces, si el objeto principal de mi representada es llevar a cabo todo tipo de desarrollos inmobiliarios desde su constitución, si se presento la declaración anual del ejercicio del 2000 (inmediato anterior) con ese concepto, luego entonces si se cumple para el ejercicio del 2001 que es el ejercicio a revisión con el requisito de tener un ejercicio inmediato anterior con por lo menos el 90% de ingresos por DESARROLLOS INMOBILIARIOS, al haber obtenido un solo ingreso y en su totalidad es por desarrollos inmobiliarios, ya que se debe tomar en consideración y valorar de manera conjunta el ingreso de mi mandante con su objeto social y actividad preponderante y así de la factura y de la propia constitución de la sociedad, se acredita el concepto de ingreso.


Ahora bien el termino utilizado en la norma legal específicamente la regla miscelánea 3.6.2 y por la autoridad administrativa de “DESARROLLOS INMOBILIARIOS” es en principio un concepto integrado por dos palabras, la palabra desarrollo y la palabra inmobiliario.


Así las cosas la Real Academia Española establece las siguientes acepciones para los conceptos anteriormente señalados:


Desarrollo.- m. Acción y efecto de desarrollar o desarrollarse


Inmobiliario a).- adj. Perteneciente o relativo a cosas inmuebles
b).- f. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas.


Asimismo señala la autoridad que en lo relativo a la obligación de que los terrenos deben ser destinados a desarrollos inmobiliarios a mas tardar en el ejercicio siguiente a aquel en que se adquieren, señala la autoridad que tampoco se cumple con dicho requisito en virtud de que mi representada se destinaron al uso o goce en arrendamiento.


Según la autoridad fiscalizadora al otorgar el uso o goce de bienes inmuebles en arrendamientos no es un uso inmobiliario. Tomando en cuenta la definición que nos da la real academia de la lengua española cualquier cosa que se lleve a cabo con relación a un bien inmueble, tal como construcción, enajenación o renta es uso inmobiliario.


Por lo tanto lo establecido por la Administración Local de Auditoria Fiscal de XXXX tanto en el oficio de observaciones como en la resolución impugnada es ilegal, inconstitucional y nulo de todo derecho, ya que incumple con la debida fudamentación y motivación que todo acto de autoridad debe contener requisito establecido en el artículo 38 fracción IV del Código fiscal de la Federación, incumpliendo además con la interpretación estricta de las disposiciones fiscales, requisito previsto en el articulo quinto del mismo Código federal invocado, todo esto en relación con la garantía de legalidad establecida en el articulo 16 constitucional.


Además, como bien es sabido, los ingresos de las personas morales no solo se acumulan cuando se elabora la factura si no que la ley del impuesto sobre la renta establece diversos momentos para las personas morales acumulen sus ingresos siendo, en concreto el artículo 16 de la ley del impuesto sobre la renta en vigor en el ejercicio fiscal del 2000 (inmediato anterior) establece que es ingreso para las personas morales, cualquier pago recibido en efectivo, bienes o servicios, los anticipos, los depósitos en garantías, entre otros.


Tenemos que si las personas morales al obtener un ingreso acumulable no emiten el comprobante respectivo, en todo caso simple y sencillamente procedería una sanción, pero jamás el considerar que dicho ingreso no se obtuvo, y mucho menos en el caso que nos ocupa que dicho ingreso no corresponde a desarrollos inmobiliarios.


En el caso que nos ocupa mi representada cumplió con todos y cada uno de los requisitos establecidos en la regla miscelánea numero 3.6.2 vigente para el ejercicio fiscal del 2001, para poder deducir el monto original de la inversión por concepto de adquisición de bienes inmuebles, lo argumentado por la autoridad fiscalizadora es totalmente ilegal y nulo de todo derecho, me confunde y me deja en total estado de indefensión.

Saludos

Adjunto un artículo de un arquitecto argentino que se refiere a los desarrollos inmobiliarios. Saludos.

...y aqui un poco mas de informacion:

www.nuevoconsultoriofiscal.com.mx/articu...?id_sec=2&id_art=407

www.imcp.org.mx/IMG/pdf/fiscoactualidades_104.pdf

aefbc.com/paginas/material/sesion04/Esti...art%20225%20LISR.pdf


Registro No. 185902
Localización:
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XVI, Septiembre de 2002
Página: 1437
Tesis: XV.1o.31 A
Tesis Aislada
Materia(s): Administrativa
RENTA. REQUISITOS PARA DEDUCIR, PARA EFECTOS DE ESE IMPUESTO, EL MONTO ORIGINAL PAGADO POR TERRENOS ADQUIRIDOS QUE SE DESTINAN A DESARROLLOS INMOBILIARIOS (INTERPRETACIÓN DE LA REGLA 3.6.2. DE LA RESOLUCIÓN MISCELÁNEA FISCAL PARA DOS MIL).
De conformidad con la regla general 3.6.2. de la Resolución Miscelánea para el ejercicio fiscal de dos mil, para que proceda el beneficio de deducibilidad del precio original de terrenos adquiridos en el ejercicio en que se compraron, para ser destinados a desarrollos inmobiliarios, entre otros requisitos, es necesario demostrar que los ingresos acumulables correspondientes al ejercicio inmediato anterior, cuando menos en un noventa por ciento, provienen de la realización de esa actividad, lo que no es posible demostrar si la empresa que pretende la deducción se constituyó precisamente el mismo año en que adquirió los bienes, por lo que tampoco le es posible proporcionar la información requerida en la fracción B de la regla en comento; sin embargo, las deducciones se podrán obtener en el ejercicio fiscal siguiente, porque no es suficiente la adquisición de terrenos con la sola "intención" de dedicarlos a la ya citada actividad para efectuar la deducción de su costo, sin haberlos utilizado efectivamente para ese fin y haber obtenido en consecuencia un ingreso y así encontrarse en igualdad de circunstancias con las empresas que ya invirtieron en un desarrollo inmobiliario, deducción que, por otra parte, comprende no sólo el monto del precio de los terrenos, sino también una serie de gastos propios de esa actividad.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO.
Amparo directo 272/2002. Parque Industrial El Dorado, S.A. de C.V. 16 de mayo de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Miguel Ángel Morales Hernández. Secretario: Francisco Javier Alatorre Rodríguez.