Terreno: transferencia de propiedad

Buenas tardes.

Se me presenta la siguiente situación:

Dos hermanos son copropietarios de un terreno que tiene una pequeña construcción (se renta a un tercero para fines comerciales). El papá de ambos en su momento (hace ya muchos años) lo compró y puso a nombre de ellos dicho bien. Actualmente, el papá, mamá, abuelos, etc etc de ambos ya están finados, pero, la voluntad del padre fué que uno de ellos se quedara como propietario de ese bien, ya que, al otro hijo le dejó otro bien que es equivalente en valor.

Por lo anterior, se les comenta que la donación o transmisión de la propiedad a título gratuito de dicho bien genera ISR (tengo dudas con el IVA), ya que no se cumple lo referente al Art. 93, Fracc. XXIII, que en este caso la base para ISR sería lo que exceda de 3VSMGAG elevada al año.



Lo anterior basado en LISR:

Enajenación que se pacte un valor mas abajo de mercado

Artículo 125. Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.


INGRESO

Artículo 130. Se consideran ingresos por adquisición de bienes:
I. La donación.
II. Los tesoros.
III. La adquisición por prescripción.
IV. Los supuestos señalados en los artículos 125, 160 y 161 de esta Ley.
V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.

Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. En el supuesto señalado en la fracción IV de este mismo artículo, se considerará ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125 de la presente Ley.


DEDUCCION (hasta la declaración anual)

Artículo 131. Las personas físicas que obtengan ingresos por adquisición de bienes, podrán efectuar, para el cálculo del impuesto anual, las siguientes deducciones:
I. Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
II. Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.
III. Los pagos efectuados con motivo del avalúo.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.

IMPUESTO PROVISIONAL

Artículo 132. Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. Tratándose del supuesto a que se refiere la fracción IV del artículo 130 de esta Ley, el plazo se contará a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales.

En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta a más tardar el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

LIVA

Artículo 8o.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por enajenación, además de lo señalado en el Código Fiscal de la Federación, el faltante de bienes en los inventarios de las empresas. En este último caso la presunción admite prueba en contrario.

No se considerará enajenación, la transmisión de propiedad que se realice por causa de muerte, así como la donación, salvo que ésta la realicen empresas para las cuales el donativo no sea deducible para los fines del impuesto sobre la renta.

Hace muchos años, un fiscalista comentó algo sobre el tema, señalaba que es mas caro donar que vender "barato"...pero analizando LISR, al parecer antes o no existía el ingreso en bienes y el castigo por comprar debajo del valor avalúo, o me perdí de un buen tip (desgraciadamente ya no tengo manera de localizar a ese fiscalista, de hecho, se pasó a la litigada y dejó la profesión contable).

¿Existirá alguna fórmula mágica para estos casos de Srita Laura?

Agradezco de antemano sus opiniones!!

Buenas tardes.

Lo del IVA es una de ellas, ambos tiene obligaciones como PF por arrendamiento -en caso de donación sería la duda solamente para este impuesto-

La otra, y mas descorchada es evitar en lo posible ISR....como han pasado tantos años, no recuerdo cual era el punto fino que comentó esa persona (mas barato vender que donar....¿porqué?).

Para darle un poco de vuelta al tema, suponiendo que se maneja "enajenación" ¿qué efecto tendría si se expide un cheque para formalizar la compra? ¿Hasta cuando surte efectos fiscales el acto de venta, cuando se cobra el cheque o aún sin cobrarse al momento de elevar a escritura se generan los impuestos?

Art.119 Parrafo tercero LISR

Se considerará como ingreso el monto de la contra prestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.