Apartados ¿acumulables para ISR?

Buenas tardes, cómo están.

Expongo el siguiente tema para conoce sus opiniones.

PM 1 -propietaria de terreno-, tiene un prospecto de cliente que es PM 2, el cual se interesa por una fracción de terreno propiedad de PM 1

PM 2 no cuenta en el ejercicio 2016 con los recursos suficientes para adquirir la fracción de terreno, pero pide que se llegue a un acuerdo mediante el cual entregue un apartado o garantía en 2016, y liquidar en 2017 el % pendiente. De hecho, se manejaría algo tipo carta intención de compra, o no se si lo correcto sea un contratopromesa de compra-venta. Por lo que si PM 2 no entrega en 2017 la diferencia se cancelaría la promesa de vender.

Mi duda reside en que, la autoridad pueda considerar en 2016 como realizada la operación, aunque solo se haya realizado un apartado y no se le haya dado efecto fiscal en dicho ejercicio ó que en 2017 se caiga la promesa y se cancele la operación, y por lo tanto tener una complicación de qué hacer con esta situación.

¿Ven algún riesgo o conocen de un esquema para este tipo de operaciones?

Agradezco de antemano sus comentarios

Buenas tardes SOS.

En realidad, a la propietaria no le interesa vender este año sino en 2017, pero al comprador le interesa asegurar que no se le venderá a un tercero (y no tiene para comprarlo este ejercicio, solo tiene un % y en 2017 tendrá los recursos suficientes). Por eso propone apartarlo, pero dándole una leída a la figura de "promesa", veo que por lo menos acá en mi Estado tanto la Ley de Hacienda Municipal como el Código Civil van muy de la mano con LISR lo siguiente:

Código Civil
ART. 2128. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo; pero si la promesa recae sobre un inmueble, el contrato respectivo deberá otorgarse en escritura pública si el valor excede de quinientos pesos. (Ref. por Decreto No. 153, publicado en el P. O. No. 64 de 31 de mayo de 1941).

Ley de Hacienda Mpal

IMPTO PREDIAL
Artículo 31.- Son sujetos del Impuesto Predial:

II.- Los poseedores, coposeedores o detentadores de predios rústicos y urbanos en los casos siguientes:

c).- Cuando la posesión derive de contrato de compraventa con reserva de dominio o de promesa de venta.



(ISAI)
Artículo 47.- Para los efectos de este capítulo, se entiende por adquisición la que se derive de:

III.- La promesa de adquirir, cuando el futuro comprador entre en posesión de los bienes, o el futuro vendedor reciba el precio de la venta o parte de él, antes de que celebre el contrato prometido o cuando se pacte alguna de estas circunstancias;

Artículo 50.- El pago del impuesto deberá hacerse dentro de los 30 días naturales siguientes a aquél en que se realice cualquiera de los supuestos que a continuación se señalan:

IV.- Tratándose de contratos de compraventa con reserva de dominio o de promesa de venta, así como en los casos de cesión de derechos relacionados con dichos contratos, cuando se celebre el contrato respectivo; y,

Artículo 51.- En las adquisiciones que se hagan constar en escritura pública, los notarios, jueces, corredores y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad, y lo enterarán mediante declaración ante la Oficina Recaudadora que corresponda. Esta declaración deberá presentarse aún en el caso de que no haya impuesto a enterar. Dicha declaración será firmada por el notario y se presentará acompañada de tres copias de la escritura y del avalúo comercial respectivo, manifestando los siguientes datos:

…………………………………………………………………………………………….


Tratándose de contratos de compraventa con reserva de dominio o promesa de compraventa a que se refieren las fracciones II y III del artículo 47 de esta Ley, que se consignen en documentos privados y que sean celebrados en su carácter de vendedores o de promitentes vendedores por empresas fraccionadoras de terreno, empresas inmobiliarias o de cualquier otro tipo de empresas que se dediquen a la compraventa y administración de bienes inmuebles, el impuesto a que se refiere este capítulo deberá ser retenido por dichas empresas, debiendo enterarlo ante la Oficina Recaudadora correspondiente a más tardar el día 15 del mes siguiente a aquél en que se hubieren celebrado dichos contratos............................

En tanto, LISR:

Artículo 17. Para los efectos del artículo 16 de esta Ley, se considera que los ingresos se obtienen, en aquellos casos no previstos en otros artículos de la misma, en las fechas que se señalan conforme a lo siguiente tratándose de:
Enajenación de bienes o prestación de servicios
I. Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:

a) Se expida el comprobante fiscal que ampare el precio o la contraprestación pactada.

b) Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio.

c) Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.

Analizando tanto Ley de Hacienda Mpal y Código Civil, me parece que o no estoy poniendo atención a algún detalle o de plano no hay para dónde hacerse, es decir, podría librar en su momento LISR, pero LHM (ISAI) parece que no. Además, con lo que dice CC sobre que "el contrato respectivo deberá otorgarse en escritura pública si el valor excede de quinientos pesos", creo que con eso LISR puede considerar como que ya con una escritura pública la venta se realizó y lo recibido es anticipo en lugar de apartado (aunque lo señale claramente el instrumento legal).

Veo por ejemplo a las grandes vendedoras de inmuebles, llega el prospecto de cliente (para casa o lote de terreno) y les entrega un apartado, llenan un formato con requisitos mínimos, es mas un simple recibo. Y no creo que en base a esto se considere enajenación por no darse ningún supuesto de LISR "1. Expedición de comprobante fiscal, 2. Entrega material del bien o 3. Se cobre o sea exigible el precio" ¿o bajo que concepto manejarán el dinero entregado por el prospecto de cliente?

¿Algún abogado en el foro?

No estoy cambiando de tema, pero en caso de ser riesgoso fiscalmente el manejo de apartado sin efecto fiscal, planteo segunda cuestionante:

Si se recibe en 2016 el apartado por cierto % del valor del bien, pero considerando reserva de dominio sobre el bien ¿el "vendedor" solo acumulará ese % en 2016 y el % restante en 2017 cuando reciba la liquidación?, recordando que la operación se realiza entre PM regimen general. Aunque me preocupa el AAI si provisiono una CxC, aunque no habría tal por que no se estaría pactando un precio, sino como lo he dicho solo un "apartado", o no se si quizá un depósito en garantía (este último manejo no me convence mucho para ISR)

Saludos!

Buen Día a Todos en el Foro.

Mi comentario.

Si a PM1 no le interesa vender, si PM no tiene la seguridad de contar con todo el dinero.
Si no se quiere acumular ingresos por el anticipo

Podrían celebrar un Contrato de Mutuo con Interés con Garantía Hipotecaria.

De esa manera PM2 tendría la seguridad de que no se vendería el terreno.
No se acumularía para ISR el Préstamo, se generarían Intereses e IVA de esos intereses.

Alguien tendría que correr con los gastos Notariales ( Debería ser PM2 interesado en el terreno)

Si al finalizar el periodo la PM2 no cuenta con el resto del dinero, no realizarían operación de Vta de Inmueble.
Pero PM1 deberá contar con la Liquidez para devolver el Préstamo.

Solo los Interesados saben realmente Cifras.

Saludos a Todos.

Buenos días JULIO ALCOCER.

De hecho es la única salida "sana" que tiene este asunto, analicé el efecto en el ajuste anual y no es algo considerable. Aunque falta que acepte el comprador, pero, si hay interés real en teoría debería aceptar este esquema.

Solo me queda la inquietud ¿qué problema habría con un mutuo, pero sin interés?

Saludos y gracias por tu tiempo.