Como es ampliamente sabido en el mes de abril las personas físicas deben presentar su declaración anual. Pudiendo aplicar las llamadas deducciones personales, entre ese tipo de deducciones se contempla los denominados “intereses reales de los créditos hipotecarios”, ver artículo 151-IV de LISR.
La pregunta que muchos contribuyentes realizan es; ¿Si tengo crédito hipotecario tengo esa deducción?, la respuesta es; en principio sí, pero no necesariamente. Entonces el contador debe explicar por qué si se tiene crédito hipotecario y se paga puntualmente, no se tiene deducción por intereses reales. Cuestión de iniciar por decir que el artículo 134 de la LISR en su tercer párrafo estipula que se considera interés real, el importe en el que los intereses excedan al ajuste por inflación. Es decir, lo siguiente;
| Intereses nominales | |
| Menos: | Ajuste anual por inflación |
| Igual: | Intereses reales que se considera como deducción personal |
El efecto de la inflación en créditos hipotecarios.
Los intereses reales son la diferencia que existe entre la tasa de interés que se paga por el crédito hipotecario y la tasa de inflación del mismo año. Lo que redunda en que a menor inflación hay mayor probabilidad de que exista un monto mayor de intereses reales.
En el caso de que la tasa de interés del crédito hipotecario sea menor a la inflación, el importe de intereses que se podrá deducir, será cero.
Considerando que para el ejercicio 2022 la inflación fue de 7.82% origina que algunos créditos hipotecarios cuyos intereses pagados (tasa de interés) sean bajos, resulte que es mayor el ajuste anual por inflación a los intereses nominales.
Como cliente de un crédito hipotecario, no es necesario aprender a elaborar los cálculos para determinar los intereses reales, ya que es la institución financiera con la que se tenga contratado el crédito la obligada y responsable de realizarlos, adicional debe emitir una constancia anual de intereses devengados y pagados en créditos hipotecarios destinados a casa habitación.
Ejemplo de determinación del interés real deducible en un crédito hipotecario
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| Conceptos | Fórmula | Datos 2020 | Datos 2020 | Datos 2022 | Datos 2022 |
| Monto del crédito hipotecario | A | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 |
| Tasa de interés nominal efectivamente pagada | B | 12.50% | 6.80% | 12.50% | 6.80% |
| Tasa de Inflación | C | 3.15% | 3.15% | 7.82% | 7.82% |
| Tasa de interés real | D= B-C | 9.35% | 3.65% | 4.68% | 0.00% |
| Intereses reales deducibles | E= AxD | 46,750 | 18,250 | 23,400 | 0.00 |