En ocasiones, por razón de negocios, financieras, de liquidez, de inversión, de compra de bienes muebles o inmuebles, se recurre a la contratación de préstamos entre personas físicas, o con entidades que componen el sistema financiero, exhibiendo conjuntamente una garantía para respaldo del propio préstamo que se consigue, pactando obviamente un interés y un plazo determinado para su pago, suele suceder que por variaciones en las condiciones financieras o económicas por las que atraviesa el país, o por cuestiones muy personales se incurre en mora y se llega al extremo de incurrir en el no pago de dicha obligación, obligando entonces al acreditante a hacer exigible el pago por vía judicial mediante interposición de demanda, sin embargo para el acreditante (BANCO) resulta más barato y menos engorroso ceder la cartera hipotecaria para que otra entidad se encargue de recuperar dicho crédito y este a su vez lo ceda a otra persona física o moral. Dichos movimientos traen como consecuencia para el acreditante de origen un ahorro significativo en cuanto a gastos de recuperación (impuestos, derechos y otros gastos), el acreditante de origen a su vez cede la cartera hipotecaria a un tercero y este a su vez lo impacta en un adquirente final quien es el que al final de cuentas cargará con todo el impacto impositivo que resulte de una operación de esa naturaleza llegando a la conclusión que por adquirir un bien atractivamente barato al final de cuentas le resultó en mas del costo que había presupuestado originalmente.
Veamos:
a) Con fecha 30 de marzo de 1998 el Señor “X” a través de BANCOMER SA celebra contrato de apertura de crédito con interés y garantía hipotecaria por la cantidad de $700,000.00.
b) Con fecha 18 de diciembre de 2003 el Señor “X” incumple con diversas mensualidades las cuales BANCOMER SA pretende hacer exigible por la vía judicial y opta por ceder los derechos de cartera vencida a la empresa “Z” SA los cuales ascienden a la cantidad de $250,000.00 con la finalidad de evitar los costos y gastos que le ocasionaría cobrarle al Señor X.
c) Con fecha 26 de abril de 2005 el Señor “Y” adquiere los derechos de cartera vencida del Señor “X” a través de la empresa “Z” SA en una cantidad de $280,000.00, asimismo el 12 de julio de ese mismo año el Señor “Y” decide ejercitar acción civil e interpone demanda para hacer efectivo el pago de las prestaciones que demanda.
El proceso sigue sus etapas de rigor llegando a la etapa procesal de SENTENCIA DEFINITIVA emitida con fecha 18 de noviembre de 2005 en donde en su parte medular se condena al Señor “X” a pagar al Señor “Y” , y se le concede al deudor un términos de cinco días hábiles para realizar el pago.
Ahora bien, en términos de negocios, el Señor “Y” vislumbra la posibilidad de recuperar su inversión mas los adicionales generados, y como es costumbre en este tipo de casos el demandado incurre en rebeldía, pasado el tiempo procesal de ley se declara ejecutoriada la sentencia y se solicita al Juez ejecute la sentencia definitiva, se exhibe certificado de gravamen de la propiedad hipotecada y se designa perito valuador, mismo que elabora el avalúo del bien para efectos del remate arrojando un valor de $450,000.00.
Hasta aquí, resulta atractivo ¿no?, un bien que al Señor “Y” le costó invertir $280,000.00 por la compra de la cartera vencida al final de cuentas le va a redituar en un bien inmueble que tiene un valor de $450,000.00.
Continuamos:
Con fecha 06 de abril de 2006 se emite acuerdo para que tenga verificativo la audiencia de remate en primera almoneda el día doce de mayo de 2006, se llega la fecha acordada, se procede a la espera de postores interesados en la subasta, se otorga un periodo de gracia de media hora para dar oportunidad a que se presenten postores interesados y si estos no se presentan se solicita al Juez por medio del abogado patrono “que se le adjudique a la parte actora (en este caso al Señor “Y”) el citado bien inmueble hipotecado en las dos terceras partes del precio que sirvió de avalúo que es la cantidad de $300,000.00 y toda vez que el valor de adjudicación es mucho menor que el valor de condena (nótese que el valor original es de $280,000.00 que sumados a las prestaciones adicionales y los gastos y costas obviamente sobrepasan las dos terceras partes), solicito se prevenga al demandado para que en un término de tres días otorgue la escritura de adjudicación , apercibiéndole que de no hacerlo el juzgador lo otorgará en su rebeldía….DOY FE…”
Después de efectuada la audiencia de remate, se declara ejecutoriada, se le apercibe de nueva cuenta al demandado para que en el término de tres días otorgue la escritura de adjudicación correspondiente a favor de la promovente o en caso contrario el juez lo otorgara en su rebeldía. Posteriormente y seguido los procedimientos de ley con fecha 05 de septiembre de 2008 se le turna el expediente al notario para efectos de que proceda solemnemente con la adjudicación aludida –tomando como esa fecha la de firma de escritura-.
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El primer enigma por resolver es la cuestión fiscal, por lo que de origen tenemos el fundamento en la fracción II del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación, el cual dispone:
Articulo 14.- Se entiende por enajenación de bienes:
…
II. Las adjudicaciones, aún cuando se realicen a favor del acreedor.
De acuerdo al precepto transcrito, estamos presentes ante una enajenación de bienes en la cual el deudor es el enajenante y el acreedor el adquirente, pero, el deudor al incurrir en rebeldía-como suele suceder en este tipo de casos-lógicamente no va a cubrir el impuesto sobre la renta si es que tiene que pagarse alguna cantidad, por disposición del artículo 154 , tercer párrafo de la Ley del Impuesto sobre la Renta el notario tiene que retener el citado impuesto, incidiendo la carga impositiva entonces en el adquirente so pena de nunca obtener la escrituración respectiva. Más aún, el artículo 203 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, dispone:
“Para los efectos de los artículos 154, tercer párrafo, 154-Bis, tercer párrafo y 189, tercer párrafo de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán calcular y, en su caso, enterar el impuesto que corresponda a dichas enajenaciones de conformidad con las citadas disposiciones legales, aún en el supuesto de enajenaciones de inmuebles consignadas en escritura pública en las que la firma de la escritura o minuta se hubiese realizado por un juez en rebeldía del enajenante”
Asimismo, y en un afán aclaratorio a la disposición legal contenida el la fracción II del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación, tenemos el precepto 202, primer párrafo del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, mismo que señala:
“Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para los efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, considerarán que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar en su caso, el pago provisional en los términos del tercer párrafo del artículo 154 de la Ley.”
Por lo tanto, de acuerdo a las fundamentaciones anteriores, tenemos que:
- En el caso a estudio invariablemente se actualiza la enajenación.
- La fecha de enajenación se tomará desde el momento en que se finque el remate del bien.
- Se deben calcular recargos y actualización toda vez que la enajenación se efectuó desde el doce de mayo de 2006 y la adjudicación se protocoliza con fecha 05 de septiembre de 2008.
Así, en el momento de calcular el impuesto sobre la renta por enajenación de bienes, tenemos los siguientes parámetros:
FECHA DE ENAJENACION: DOCE DE MAYO DE 2006
VALOR DE ENAJENACION: $300,000.00
***FECHA DE ADQUISICION: QUINCE DE SEPTIEMBRE DE 1998.
***VALOR DE ADQUISICION: $125,000.00
****Estos valores regularmente se consiguen en el apéndice del registro público de la propiedad toda vez que los antecedentes de propiedad no se engrosan en el expediente judicial, solo se hace mención al folio de derechos reales y pertenecen al inmueble hipotecado (terreno y construcción).
Cálculo del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes:
Costo de adquisición: $125,000.00
Opción 80-20 (Art. 151, Fracción I LISR)
Costo de adquisición Terreno: $ 25,000.00
F.A.= INPC ABRIL-2006 / INPC SEPT-1998
F.A.= 117.481 / 72.053 = 1.6304
FACTOR TABLA AJUSTE= 1.5000
Costo actualizado de Terreno: (25,000.00 * 1.6304)= $ 40,760.00
Costo de adquisición de construcción: $100,000.00
Años transcurridos: (Art 151, fracción II LISR) 7
% de Depreciación: (Art 151, fracción II LISR) 3%
Depreciación (100,000.00 * 8 * 3%)= $ 21,000.00
Costo depreciado: $ 79,000.00
Factor de actualización: 1.6304
Costo actualizado de construcción: (79,000.00 * 1.6304)= $128,801.60
Costo actualizado total: $ 169,561.60
PROCEDIMIENTO ARTICULO 154 LISR:
VALOR DE ENAJENACION: $300,000.00
MENOS
COSTO ACTUALIZADO TOTAL: $169,561.60
GANANCIA GRAVABLE: $130,438.40
ENTRE:
AÑOS TRANSCURRIDOS: 7
GANANCIA ACUMULABLE $ 18,634.05
Aplicación de la tarifa vigente en el año 2006, según regla 3.15.2 de la resolución miscelánea fiscal para 2006:
GANANCIA ACUMULABLE: $ 18,634.05
MENOS
LIMITE INFERIOR: $ 5,952.85
EXCEDENTE: $ 12,681.20
POR
TASA: 10%
IMPUESTO MARGINAL: $ 1,268.12
MAS
CUOTA FIJA $ 178.56
IMPUESTO SEGÚN TARIFA: $ 1,446.68
POR:
AÑOS TRANSCURRIDOS: 7
IMPUESTO TOTAL: $ 10,126.76
Ahora bien, si la adjudicación se protocoliza con fecha 05 de septiembre de 2008, habrá que calcular la actualización y los recargos desde el doce de mayo de 2006 que es la fecha en que se fincó el remate del bien, entonces:
INPC AGOSTO/2008= 128.832
INPC ABRIL/2006= 117.481
F.A.= 1.0966
IMPUESTO: $ 10,126.76
F.A.: 1.0966
ISR ACTUALIZADO: $ 11,105.00
RECARGOS AL 32.77% 3,639.11
TOTAL: $ 14,744.11
La cantidad en negrillas es la que tiene que cubrir el adquirente por cuenta del enajenante (por obvias razones), y entregarlo al notario al momento de protocolizar la firma de la escritura por adjudicación judicial para que este lo entere a la autoridad hacendaria, ahora bien, en cuanto a impuestos federales se refiere no es el único monto que el notario tiene que retener, ya que el adquirente al haberse adjudicado el inmueble en las dos terceras partes del valor de avalúo tiene un beneficio a su favor (ingreso del adquirente), de conformidad con lo estipulado por el segundo párrafo del artículo 202 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, mismo que dispone:
“Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del último párrafo del artículo 155 de la Ley, considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional que corresponda en los términos del segundo párrafo del artículo 157 de la Ley.”
En ese orden de ideas, el adquirente no obstante que tiene que soportar la carga tributaria del enajenante por virtud de la rebeldía en que incurrió, tiene por igual que cubrir el impuesto sobre la renta de los ingresos por adquisición de bienes, tomando en cuenta también como fecha de realización aquélla en la que se finque el remate del bien, en virtud de que es en ese momento en que se actualiza dicho supuesto jurídico, así:
Avalúo practicado: $ 450,000.00
Menos:
Precio de remate: $ 300,000.00
Diferencia: $ 150,000.00
Por:
Tasa: (Artículo 157 LISR): 20%
Impuesto: $ 30,000.00
Impuesto actualizado: $ 32,898.00
Recargos: (32.77%) 10,781.00
TOTAL: $ 43,679.00
La cantidad total por igual la tiene que enterar el notario por cuenta del adquirente a la autoridad hacendaria.
En resumen, a la inversión inicial efectuada por el nuevo adquirente en la compra de la cartera vencida de $280,000.00, hay que sumarle los costos siguientes:
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: $ 14,744.00
ISR POR ADQUISICION DE BIENES: 43,679.00
TOTAL: $ 58,423.00
Esto, en cuanto a contribuciones federales se refiere, por lo que respecta a contribuciones locales únicamente hay que tener en cuenta el traslado de dominio que repercute en el último eslabón, es decir el Señor “Y” y que equivale al dos por ciento (ISAI), más otros derechos municipales y derechos por inscripción registral, por lo que a final de cuentas, quedaría en términos aproximados de la siguiente manera, tomando en cuenta el avalúo de $450,000.00 y que obviamente a la fecha se encuentra vencido y tiene que renovarse:
IMPUESTOS FEDERALES: $58,423.00
ISAI (2% MPAL): 9,000.00
CERTIFICADO CATASTRAL: 2,700.00
OTROS DERECHOS MUNICIPALES: 3,000.00
AVALUO (VENCIDO): 2,500.00
DERECHOS DE REGISTRO: 2,880.00
HONORARIOS (APROX) 11,500.00
SUBTOTAL: $ 90,003.00
MAS:
INVERSION INICIAL: 280,000.00
GRAN TOTAL: $370,003.00
Obviamente tiende a disminuir la utilidad en forma considerable si se toma en cuenta que de inversión inicial son $280,000.00 más los gastos de juicio que obviamente en su momento se recuperarán, más todos los gastos inherentes al asunto notarial.
El supuesto contenido en el artículo dos, fracción XLVII de las disposiciones transitorias de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicado en el Diario Oficial de la Federación el 01 de enero de 2002 que contiene la exención para ingresos por enajenación de personas físicas como dación en pago o adjudicación judicial o fiduciaria no aplica al caso concreto toda vez que la adjudicación judicial debe efectuarse a contribuyentes que por disposición legal no puedan conservar la propiedad de dichos bienes o derechos -como es el caso de las instituciones financieras-, ya que desde el inicio la institución financiera cedió los derechos de cartera vencida a un tercero y este a su vez cedió los derechos a otra persona quien finalmente ejerció la acción judicial, y al adjudicarse el bien por esa vía incidieron en dicha persona todas las cargas tributarias.
Por último, en cuanto al notario se refiere, no hay que perder de vista lo siguiente:
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
ARTICULO 154, TERCER PARRAFO:
“En operaciones consignadas en escritura pública….dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. …”
ARTICULO 157, SEGUNDO PARRAFO:
“En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate…..Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas. …”
CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION
ARTICULO 26:
“Son responsables solidarios con los contribuyentes:
I. Los retenedores y las personas a quienes las leyes impongan la obligación de recaudar contribuciones a cargo de los contribuyentes, hasta por el monto de dichas contribuciones. “
Paso a Paso Activación Buzón IMSS
Anexo+7+1a+RMRMF+2020+versio?n+anticipada.pdf
Iniciativa de reforma al 27 y derogación del 32 de LSS
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